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No Direito Imobiliário tornar mais fáceis as demandas para o nosso cliente é o nosso maior objetivo. O escritório cuidará da parte burocrática e, ao mesmo tempo, trará entendimento e soluções transparentes ao interessado, com atenção também para que o procedimento seja rápido e viável.
Um exemplo para ilustrar isso se dá no quesito financeiro, em que o nosso escritório fará um levantamento (orçamento) prévio de tudo que o cliente possivelmente necessitará desembolsar ao longo das demandas que delegarem conosco, sejam elas extrajudiciais (perante os cartórios) ou judiciais.
Outro exemplo muito bacana é o do estudo antecipado da causa, através do qual iremos verificar, primeiramente, se há uma solução jurídica possível para o seu caso e, em segundo lugar, qual a melhor via para resolver o seu problema – se judicial ou através dos cartórios, sempre elucidando para o cliente os pontos positivos e negativos, bem como eventuais riscos.
A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade através da comprovação de alguns requisitos previstos em lei, como o exercício da posse durante certo tempo, possuindo diversos benefícios que passamos a mencionar: valorização do imóvel no mercado, possibilidade de venda através de financiamento e, muito importante, a segurança jurídica de ser dono (proprietário de fato), podendo, inclusive, fazer uso de diversas ações judiciais para proteção de sua propriedade.
Dúvidas frequentes:
Sim! Um dos requisitos essenciais à usucapião (tanto judicial quanto extrajudicial) é IDENTIFICAR O BEM. E hoje ainda é comum encontrarmos imóveis que ainda não tiveram registro anterior no cartório de registro de imóveis.
Nesse sentido, o inciso IV do art. 3º. do Provimento CNJ 65/2017 não deixa dúvidas quanto a possibilidade da realização da Usucapião Extrajudicial mesmo com imóveis sem origem registral:
“Art. 3º O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil – CPC, bem como indicará:
IV – o número da MATRÍCULA ou TRANSCRIÇÃO da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a INFORMAÇÃO DE QUE NÃO SE ENCONTRA MATRICULADO ou transcrito”;
Na usucapião especial rural, especial urbana e familiar não pode o interessado ser proprietário de outro imóvel. Por outro lado, nas demais espécies (extraordinária e ordinária) ser dono de um imóvel não prejudica o pedido de usucapião de outro bem. Então, em resumo, vai depender da modalidade pretendida e do preenchimento dos requisitos!
Vamos mencionar alguns exemplos a seguir, mas cada caso é um caso, às vezes basta prova testemunhal dos vizinhos e você já pode conseguir sua vitória na usucapião! Vejamos.
Para comprovar a posse é necessário ter elementos de moradia, de uso do imóvel, de cuidados, plantio, ligações de água e luz, pagamento de impostos, dentre outros.
Sendo assim, alguma documentos que podem auxiliar são: Contrato de aquisição (compra e venda, cessão de posse, escrituras não registradas, termos de doação), declaração de testemunhas, fotos antigas no local, vídeos, contas de água, luz, internet, notas fiscais de recebimento de produtos no local, correspondências, testemunhas, etc.
O orçamento de uma usucapião leva em consideração vários fatores, como o valor venal, o valor de mercado, a localização do imóvel, se já existe levantamento topográfico realizado pelo cliente e se este se encontra devidamente acompanhado da assinatura de responsabilidade técnica (ART) e, por fim, se o procedimento deverá ser realizado judicialmente (através de um processo), ou se cumpre os requisitos para ser realizado de forma extrajudicial (no Tabelionato de Nota e Registro de Imóveis).
Embora no meio jurídico se use esse termo em inglês, esse serviço nada mais é do que a pesquisa do imóvel de forma ampla antes da sua compra e venda, de quem foram os donos anteriores, se tem impostos ou impedimentos de venda atrelados ao imóvel (por exemplo, se ele está envolvido em processo judicial, penhora, inventário) e eventuais outros riscos que poderiam prejudicar a negociação. Em suma, é estudar o imóvel e ver se ele está livre de ônus, assessorando tanto o comprador quanto o vendedor em uma rodada de negócios segura.
Na Due Diligence Imobiliária, nós analisamos todos os documentos relativos a um imóvel e seu proprietário. Com isso, é possível diminuir ao máximo o risco envolvendo a aquisição ou a venda do imóvel, podendo esse serviço ser prestado tanto para o vendedor quanto para o comprador.
Igualmente, as imobiliárias e corretores de imóveis podem oferecer este trabalho como valor agregado ao serviço prestado aos seus clientes, garantido maior credibilidade e segurança na negociação.
No final da análise é gerado um parecer contendo o resultado da “investigação”, com a opinião do profissional especialista na área quanto aos possíveis riscos do negócio.
Dúvidas frequentes:
As dívidas de IPTU seguem o imóvel, isso quer dizer que, caso o imóvel seja vendido, a dívida continua e o comprador se torna responsável pelo seu pagamento.
Porém, por não ter sido o causador da dívida, é possível que o novo proprietário, após o pagamento, exija do antigo proprietário o reembolso do valor até o período que aquele permaneceu com o imóvel em sua posse.
Por isso, é muito importante a assessoria jurídica antes de qualquer negociação imobiliária, de forma a identificar possíveis débitos e problemas no imóvel e prevenir surpresas e transtornos.
Um imóvel objeto de inventário pode sim ser vendido antes mesmo do seu término!
Para que isso ocorra será indispensável a concordância de todos os herdeiros quando existente mais de um sucessor do bem. Recomenda-se também especial atenção acerca da documentação do imóvel e a verificação de inexistência de dívidas.
Outro ponto relevante diz respeito a eventuais dívidas do próprio falecido, as quais nesse caso poderão atingir o bem e eventualmente impedir a sua negociação.
Depois de analisados esses requisitos básicos, vem a necessidade da autorização do juiz para a venda, o conhecido “alvará judicial”, sendo indispensável no caso o acompanhamento de advogado especialista na área para acompanhamento e análise do preenchimento de todos esses requisitos, quando somente então será recomendada a compra de imóvel atrelado à inventário.
O estudo prévio da transação de compra ou venda de um imóvel é fundamental e indispensável para a segurança jurídica das partes. Com isso, um bom contrato irá formalizar a vontade das partes e descrever todos os aspectos da negociação, como a descrição do imóvel, valor da compra, forma de pagamento, e multa por descumprimento, por exemplo.
É bastante comum que o imóvel tenha alguma pendência. Por isso, é sempre recomendável a investigação voluntária da negociação, com a emissão da matrícula atualizada, certidões de ônus, pesquisa nos sistemas públicos de processos, enfim, tudo para averiguar o risco da operação e ver se vale realmente a pena essa negociação.
Por todos esses fatores, é altamente desaconselhável usar modelos de contrato prontos, pois cada negociações tem requisitos e condições específicos, de modo que o contrato deve ser individualizado para cada compra e venda, sob pena de ser declarado nulo.
Quando o proprietário do imóvel falece, os herdeiros nem sempre abrem imediatamente o inventário. Isso se dá muitas vezes por desconhecimento da obrigatoriedade do inventário ou por ausência de recursos financeiros.
Caso isso ocorra, é possível comprar o imóvel por meio da CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS, que nada mais é do que a aquisição dos direitos que os herdeiros tem sobre o patrimônio do falecido.
Nesse caso, o comprador (chamado cessionário) entra como beneficiário no inventário. Porém, a transmissão do bem para seu nome somente ocorrerá em cartório após finalizados os trâmites do inventário (judicial ou extrajudicial) e a partilha for realizada.
Um contrato bem elaborado e pensado de forma ideal para as partes, de antemão já serve para evitar conflitos futuros que possam vir a surgir. Vale mencionar que o Direito, de modo geral, respeita a vontade suprema das partes, que podem negociar livremente entre si, sendo apenas necessário pontuar que tudo que não é proibido (defeso por Lei), é permitido, sendo essa a máxima que deve orientar os contratos.
Dúvidas frequentes:
Normalmente quem paga esse imposto é o COMPRADOR do imóvel, mas é claro que é muito importante que isso seja previamente debatido e acordado entre as partes, alcançando-se um consenso de quem arcará com o seu custeio. No mais, vale mencionar que o ITBI é um imposto municipal, por isso se recomenda consultar a legislação do município do imóvel, bem como o contrato de compra e venda firmado entre as partes caso haja qualquer dúvida sobre o tema.
Muitos são os elementos necessários para elaboração de um bom contrato, sendo fundamental a personalização das cláusulas de acordo com cada negociação.
Porém, de modo geral, as cláusulas obrigatórias são:
Contrato de gaveta é o meio jurídico particular e informal utilizado para registrar negócios firmados, mas sem que terceiros – além dos contratantes – tomem conhecimento deles.
É fundamental compreender quais são os riscos desse modelo de contrato. De forma direta, há muito mais do que um risco em transações desse tipo, de modo que nossos especialistas atuam de forma a evitar negociações desse tipo e a regularizar contratos já existentes.
Dúvidas frequentes:
Principais riscos para o comprador:
Principais riscos para o vendedor:
Muitas pessoas acreditam que ter um contrato de compra e venda (ou apenas a escritura pública de compra e venda) garante a propriedade do imóvel.
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Porém, você já ouviu aquele ditado popular que diz que “Só é dono quem registra?”. E é isso mesmo!
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Essa é uma regra no direito brasileiro, prevista no art. 1.227 do Código Civil e significa que, para que uma pessoa se torne efetivamente dona de um imóvel, é necessário que ela leve o documento de compra e venda à registro no Cartório de Registro de Imóveis.
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Porém, por falta de informações, de orientação ou de recursos financeiros, muitas vezes o comprador guarda seu contrato sem fazer o registro, correndo o risco, por exemplo, do imóvel ser vendido para outra pessoa, ser penhorado por dívida do antigo proprietário, ou ainda, desse antigo dono se divorciar e ou falecer e o imóvel ser partilhado ou destinado aos seus herdeiros através do inventário.
Assim, fica o alerta! Quando estiver com o contrato de compra e venda do imóvel em mãos, faça seu registro no Cartório de Imóveis o mais rapidamente possível, pois, não importa se você pagou, se assinou o título aquisitivo ou se paga IPTU: Quem não registra, não é dono.
Por fim, considerando os inúmeros riscos que envolvem a compra e venda imobiliária, antes de comprar qualquer imóvel consulte um profissional especialista em Direito Imobiliário. Essa assessoria é fundamental para identificar problemas na documentação, alertar sobre riscos e prevenir futuros problemas.
Ainda ficou com dúvida da diferença entre esses documentos? Vamos ilustrar pra você a seguir!
Matrícula do Registro de Imóveis – comprova a PROPRIEDADE do imóvel e você que é comprador ou possuidor de um bem deve sempre objetivar ter esse documento (modelo abaixo) devidamente registrado em seu nome.
Aqui vejamos a diferença entre a Escritura Pública x Matrícula Imobiliária:
Fonte: https://blog.casamineira.com.br/matricula-e-escritura-do-imovel-saiba-identificar-diferenca/
E por fim, o contrato de compra e venda de “gaveta”, que é um documento muito importante, mas que deve ser usado de forma estratégica para garantir a regularização do imóvel, fazendo o possuidor passar dessa categoria menos segura para a de proprietário, como, por exemplo, através da usucapião:
Muitas das vezes, as irregularidades e conflitos envolvendo imóveis surgem por absoluto desconhecimento da legislação específica e dos procedimentos que envolvem Tabelionatos de Notas, Registros de Imóveis e Órgãos Municipais.
A implementação de assessoria para regularização imobiliária constitui, portanto, uma das áreas de maior atuação do nosso escritório, que possui uma vasta experiência extrajudicial e equipe interdisciplinar altamente capacitada para solucionar quaisquer problemáticas desta área do direito.
Alguns exemplos:
Dúvidas frequentes:
Você sabia que a matrícula é como se fosse a IDENTIDADE do imóvel? É somente nesse documento que são feitos os registros de toda e qualquer alteração no imóvel, como, por exemplo, a averbação de um usufruto, de um financiamento, a transmissão da propriedade etc.
Até o ano de 1973 não existiam as matrículas, mas tão somente a certidão de transcrição que, por não ser tão detalhista como a matrícula (instituída com Lei de Registros Públicos), causava certa confusão quanto ao registro dos imóveis.
No entanto, ainda hoje, não é raro encontrarmos imóveis que possuem apenas a transcrição como único histórico de registro do imóvel, casos em que é possível, com esse documento, pedir a abertura da matrícula. Portanto, acontecerá uma transição de documentos, passando a transcrição a se tornar uma matrícula do imóvel, o que é feito no âmbito do Registro de Imóveis.
Em outras oportunidades, como quando da partilha de bens entre herdeiros, por exemplo, a conversão da transcrição e a abertura da matrícula será obrigatória, o que poderá ser feito sem a necessidade de pedido prévio pelo Registrador de Imóveis, incidindo custas e emolumentos para esse fim.
Não! O IPTU é apenas um dos itens que precisa estar em dia para que um imóvel esteja regular perante o Município, sendo diversos os fatores que levam à irregularidade, como por exemplo:
Lembre-se: Solucionar as irregularidades do seu imóvel é fundamental para trazer segurança jurídica e agregar valor em qualquer negociação.
Pode! É possível dividir um terreno em duas ou mais partes, desde que observadas as metragens mínimas estabelecidas na lei de parcelamento do solo e na legislação municipal.
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Feita a divisão, cada lote passará a ter sua própria matrícula!
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Vantagens:
Quer saber como funciona o procedimento?! Desde a medição do terreno, aprovação na prefeitura, até a abertura das novas matrículas no cartório de Registro de Imóveis? Nos mande uma mensagem que um de nossos profissionais terá o prazer em atendê-lo!
Existem diferentes caminhos e possibilidades jurídicas para solucionar esse problema. Algumas das soluções mais comuns são a usucapião, o inventário, o registro de escritura pública, desmembramento, acompanhamento administrativo de procedimentos junto à prefeitura local e cartórios, dentre outros.
Um dos, se não o principal, efeitos da posse, é o seu poder de defesa e ela se dá através das ações possessórias.
A reintegração de posse deve ser promovida quando o possuidor perde totalmente a posse do bem imóvel através de violência do agressor, clandestinidade ou precariedade. Exemplo: Você empresta sua casa na praia para um amigo passar o verão e depois de vencido o prazo combinado ele se nega reiteradamente a desocupar o imóvel, valendo-se indevidamente da confiança que você depositou nele. Essa posse será precária e será cabível a reintegração de posse para a sua retomada.
Na ação de manutenção de posse o possuidor não perde completamente a posse do bem, mas começa a encontrar barreiras para o seu exercício pleno. Suponhamos aqui que um casal invade parte da sua propriedade e começa a estabelecer um acampamento nesse pedaço de terra, negando-se a desocupá-lo e demonstrando que ali irá permanecer por tempo indeterminado. Nesse caso é evidente que o exercício pleno da posse estaria sendo perturbado, sendo cabível a ação de manutenção de posse.
E por último, temos a ação do interdito proibitório. Um exemplo clássico de sua aplicação se dá em greves de empresas, onde determinada categoria de trabalhadores começa a fazer ameaças de que irá invadir as dependências da empresa de modo a impedir o seu regular funcionamento. Aqui o exercício da posse ainda não foi violentado, mas existe uma ameaça iminente, caso em que será cabível a ação de interdito proibitório.
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